Nuovi quartieri come funghi: i piani di zona del 2° PEEP 1987

Raccontiamo in parallelo la nascita di cinque nuovi quartieri: Ponte Galeria nuovo, Muratella, Monte Stallonara, Spallette e Piana del Sole. Si tratta di insediamenti-satellite pianificati con il 2° PEEP, il piano comunale di edilizia economica e popolare. Il piano è il medesimo ma gli esiti sono stati molto diversi.

Ponte Galeria nuovo (PdZ B39) amplia la frazione di Ponte Galeria

Tra il 1985 e il 1987 il comune di Roma trasforma 24 ex tenute dell’Agro Romano, ormai inattive, in altrettanti nuovi quartieri urbani, i cosiddetti “piani di zona” o pdz.

L’intervento, che va sotto il nome di “Secondo Piano per l’Edilizia economica e popolare” (2° PEEP), mira a realizzare 96.680 nuove stanze in alloggi pubblici, destinati alle fasce sociali meno abbienti o in emergenza abitativa. Tuttavia, più che di case pubbliche o “popolari” come quelle del 1° PEEP del 1964, si tratta adesso per lo più di “edilizia convenzionata”, cioè di abitazioni private. Questo elemento sarà all’origine di non pochi problemi, molti dei quali ancora oggi irrisolti.

Le sorti dei pdz sono state altalenanti: il cronoprogramma del 1987 ne prevedeva il completamento entro dieci anni, con verifica dell’attuazione alla data del 1° dicembre 1997. A quella data, però, solo in pochi risultavano ultimati, e in molti casi mancavano ancora le opere di urbanizzazione primaria e i collegamenti con la città.

Nel territorio Portuense nascono cinque di questi nuovi insediamenti, di cui il primo è il Pdz B39 Ponte Galeria nuovo (o Ponte Galeria 2), approvato nel luglio 1987.

Il piano prevede l’urbanizzazione di una fascia pianeggiante a est del nucleo storico di Ponte Galeria: più che di un nuovo quartiere si trattava nei fatti di un ampliamento del quartiere esistente.

Il progetto è pensato per una comunità di circa 2000 nuovi residenti su 700 alloggi (2107 stanze), distribuiti in palazzine di tre o quattro piani. Sono previsti 36.000 mq di servizi “standard”: scuola media, aree verdi, parcheggi e spazi di quartiere.

Conclusi i passaggi amministrativi, i cantieri si avviano concretamente nei primi anni ‘90, e già nel 1993 una parte consistente delle volumetrie è ultimata. Alla verifica del 1997 gli edifici risultano già abitati. La viabilità interna è completata e connessa con la rete esistente, mentre risultano in ritardo rete idrica, fognaria e servizi scolastici, sportivi e verdi, che si sbloccheranno soltanto a partire dal 2006.

Oggi Ponte Galeria nuovo è fuso con l’abitato storico, senza soluzione di continuità. Tra i piani di zona del Territorio Portuense è forse quello che ha avuto il percorso più lineare: le previsioni iniziali hanno trovato una realizzazione puntuale, e i nuovi abitanti hanno potuto contare quasi da subito su collegamenti stradali, ferroviari e servizi di prossimità già attivi.

Muratella (PdZ B38): da quartiere-fantasma a quartiere-dormitorio

Molto diversa è invece la vicenda del piano di zona B38 Muratella, pensato in un modo e realizzato in tutt’altro.

Redatto nel settembre 1987, prevedeva un insediamento residenziale a media densità, con edifici in linea o a cortina alti cinque piani, per un totale di 550 alloggi (1650 vani), da destinare in parte all’Istituto Autonomo Case Popolari e in parte a cooperative e imprese in edilizia agevolata. Doveva dunque trattarsi di un quartiere contenuto, con una dotazione di servizi calibrata su un piccolo bacino di residenti: circa 30.000 mq distribuiti tra verde, scuole e viabilità.

Sulla carta, Muratella godeva anche di una posizione favorevole: era infatti l’unico piano di zona all’interno del Grande Raccordo Anulare, facilmente collegabile a strade e ferrovia, e sorgeva su un poggio salubre e panoramico. Tuttavia, l’avvio del quartiere fu denso di ostacoli: opposizioni agli espropri, lentezze burocratiche, difficoltà nei collegamenti. La piastra commerciale venne messa in cantiere, ma scuole e parchi pubblici restarono sulla carta.

Alla verifica del dicembre 1997, solo una piccola parte degli alloggi risultava completata, e Muratella aveva l’aspetto desolato di un quartiere-fantasma, con poche luci accese la sera.

Nel luglio 1998 il Comune di Roma ha approvato una “variante di piano” che raddoppia gli alloggi da 550 a 1100 (3300 vani), in alcuni casi aumentando anche le altezze. Si è passati così dalla media densità all’intensivo, senza tuttavia adeguare i servizi. Arriveranno insomma le case, ma non la città tutt’intorno. Una successiva variante risale al luglio 2014, ma questa è un’altra storia.

Il caos di Monte Stallonara e Spallette (PdZ B50)

Il Pdz B50 Monte Stallonara-Spallette presenta una morfologia complessa, su terreni di ex cave dismesse: il paesaggio di allora appare lunare, segnato da crateri e dislivelli che rendono necessari interventi pubblici complessi. Inoltre, il piano si suddivide in due comparti distinti, non collegati tra loro: Monte Stallonara a nord, con accesso da via della Pisana, e Spallette a sud, accessibile da via Portuense. Ancora oggi i due comparti sono percepiti come due quartieri distinti.

La prima bozza del piano risale al marzo 1985 e prevede 2785 stanze. L’approvazione definitiva, nel maggio 1987, ne aumenta il numero a 4775, pari a circa 1600 alloggi (4500 abitanti). Si tratta di uno dei PdZ più estesi di Roma, che mantiene tuttavia una bassa densità abitativa, con ampie aree verdi e servizi pubblici – scuole, impianti sportivi, centro civico – stimati in 100 mila mq, quindi al di sopra degli standard previsti per legge.

Eppure, i primi anni rivelano criticità a non finire. Fin dal 1991 emergono opposizioni agli espropri, che ostacolano l’assegnazione dei lotti e ritardano le convenzioni con le cooperative edilizie. Nel settembre 1995 non sono attivi solo pochi cantieri isolati, mentre le opere pubbliche – fognature, illuminazione, viabilità – restano ancora sulla carta.

Le cooperative faticano a rispettare le scadenze, aggravando i rapporti con le banche erogatrici dei mutui. A Spallette, la presenza di insediamenti abusivi comporta altri ulteriori, ritardi dovuti alla necessità di sanatorie. Nel dicembre 1997 la situazione appare stagnante: servizi assenti e infrastrutture non realizzate, con i pochi residenti costretti a vivere in condizioni precarie, spesso privi di utenze e allacci.

Anticipiamo che negli anni successivi Monte Stallonara e Spallette saranno oggetto di due varianti urbanistiche: la “manovra di completamento” del 2006 e la “densificazione” del 2014. Se nel caso di Muratella le varianti avevano portato a un riequilibrio urbano, qui il risultato resta incerto: i due comparti di Monte Stallonara e Spallette sono ancora oggi in cerca d’autore.

La città-giardino (mancata) di Piana del Sole (PdZ B40)

L’ultimo dei quattro piani di zona – B40 Piana del Sole – fa storia a sé. Inizialmente snobbato dai costruttori per la posizione ultra-periferica, si è in parte salvato dalla caotica colata di cemento che ha investito i pdz vicini. Ci troviamo nel cuore dell’Agro Romano, in un’area pianeggiante prossima al comune di Fiumicino, priva di insediamenti consolidati. Nel maggio 1987, data di approvazione del piano, il paesaggio è ancora rurale e la viabilità si limita a strade bianche interpoderali.

Le caratteristiche edilizie del piano, tuttavia, risultano tra le più interessanti adottate a Roma in quel periodo: il nuovo quartiere è a bassa densità, composto da villette o piccoli edifici immersi nel verde, ispirato alle città-giardino inglesi. Altri progetti simili, come Casal Palocco o l’Olgiata, sono considerati oggi comprensori assai desiderabili. Il piano prevedeva circa 750 alloggi per 2300 abitanti, per lo più in edilizia agevolata. Tra i servizi previsti vi erano una scuola materna ed elementare, un’area verde attrezzata e spazi destinati a funzioni pubbliche.

Alla verifica del dicembre 1997, dopo diversi bandi di assegnazione dei lotti andati deserti, non risultavano ancora costruzioni pubbliche avviate. Le urbanizzazioni si limitavano a qualche tracciato stradale e alla predisposizione dei sottoservizi. Si evidenziavano però, già da allora, criticità idrauliche legate alla vicinanza con i fossi di bonifica, che rendevano necessarie opere pubbliche di mitigazione del rischio allagamenti inizialmente non previste. A queste si aggiungevano le difficoltà di collegamento con il trasporto pubblico.

Solo a fine anni ‘90 iniziano a sorgere, in modo sporadico, i primi edifici privati su lotti convenzionati.

Nel tempo l’Amministrazione comunale incentiverà lo sviluppo dell’area con due varianti, nel 2006 e nel 2014. L’edificazione di Piana del Sole è proceduta quindi a rilento, senza i tratti aggressivi di Monte Stallonara-Spallette. Ancora oggi permangono carenze nei servizi e nella sicurezza idraulica, ma nel complesso Piana del Sole ha evitato il caos e vive oggi in una relativa tranquillità.

(articolo aggiornato il 20 Aprile 2025)