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  1. Il Piano B12: la scarpata di via Belluzzo

 

La scarpata di via Belluzzo è oggi un «vuoto urbano», dove si alternano pendii dalla fitta vegetazione spontanea, brevi radure, orti privati, e la porzione tutta in piano determinata da precedenti sbancamenti. Tra la quota superiore di via Pellati e quella inferiore di via Belluzzo c’è un salto di 7 m. Nell’area sono presenti un asilo nido, un autolavaggio scoperto e una coppia di magazzini rurali superstiti. Passata la ferrovia c’è poi un ulteriore salto di 15 m, prima di arrivare alla sottostante piazza Meucci. Questo secondo tratto ha una superficie tutto sommato contenuta (1800 m2), perché è caratterizzata da un pendio ancora più ripido, che in alcuni tratti su via della Magliana Antica si fa parete verticale, retta da un muraglione di contenimento in cemento armato.

Modificando il Piano regolatore l’Amministrazione comunale ha classificato la scarpata di via Belluzzo con uno speciale strumento urbanistico, chiamato Ambito di valorizzazione B12, caratterizzato da un bonus edificatorio per il «costruttore pioniere» che ne avesse tentato l’urbanizzazione. Bonus edificatorio significa poter edificare più metri quadri rispetto agli standard del Piano regolatore, ottenendone così un guadagno extra capace di compensare la posizione disagiata dell’area. Questo bonus incontra ovviamente anche dei limiti: le funzioni abitative devono essere ad esempio almeno il 50% dell’edificato complessivo; e tra le destinazioni non residenziali sono vietate quelle più impattanti come centri commerciali, smerci all’ingrosso, depositi e magazzini. Una certa quota di terreno è poi riservata per finalità pubbliche.

Il costruttore pioniere si è fatto avanti il 19 maggio 2005. Si tratta della Società ECG Costruzioni, proprietaria dell’86,40% della superficie catastale dell’Ambito B12, che in quella data ha presentato al Comune una proposta di Piano di recupero. Il 15 aprile 2008, a seguito dell’approvazione del nuovo Piano regolatore, la stessa società presenta una seconda proposta, che integra la prima alla luce del nuovo PRG. Questo secondo piano di recupero si basa su una nuova edificazione privata, concentrata tutta sulla testata d’angolo tra via Greppi e via Pellati. Il «mix funzionale» del nuovo edificio è per l’80% residenziale e per il 20% commerciale, mentre la superficie vincolata a finalità pubbliche è impiegata per la realizzazione di due opere: un belvedere terrazzato nella parte alta e un giardino lungo i due lati di via Belluzzo fino alla ferrovia, il tutto attraversato da percorrenze pedonali trasversali.

La caratteristica della proposta è che non contempla il secondo salto di 15 metri tra la Ferrovia e piazza Meucci, che, si intuisce da subito, è la parte più impegnativa dell’ambito. Il costruttore, durante l’istruttoria, chiese di escludere questa porzione dal Piano di recupero, in quanto «senza continuità funzionale con l’ambito». Era emersa infatti, nel tratto finale tra via della Magliana Antica e piazza Meucci, la presenza di un vincolo idraulico che non consentiva l’escavazione di sottopassi. In effetti l’idea di collegare via Pellati piazza Meucci attraverso una serie ben congegnata di scale, camminamenti e passerelle è suggestiva. Tuttavia la presenza del vincolo ambientale, che impedisce interventi aggressivi di sbancamento, portano l’Amministrazione ad accettare la rinuncia: il secondo tratto di 15 m viene sottratto dall’ambito B12 e aggregato all’ambito gemello B13 di piazza Meucci. Intanto, il 22 novembre 2010, arriva il parere favorevole da parte dell’Area regionale per la Difesa del Suolo.

Altra vicenda significativa nell’iter del Piano di recupero è la determinazione del bonus edificatorio. Si verificano infatti dei problemi nel calcolo della «SUL aggiuntiva» (dove SUL sta per superficie utile lorda) data in premio al costruttore. Il testo a stampa del Piano regolatore riporta intatti 2000 m2, mentre negli atti è indicato 5000 m2. L’Avvocatura comunale rilascia un parere il 27 aprile 2009 e scioglie il nodo in favore dei 5000 m2. La maggiore SUL aggiuntiva comporta tuttavia per il costruttore il pagamento di un contributo straordinario di urbanizzazione maggiorato, che ammonta a 4.682.270 euro. E il progetto si ferma.

Nell’estate 2012 c’è una variazione nell’assetto proprietario: il 2 agosto il costruttore rileva le quote di terreno di altri proprietari privati, per complessivi 8161 m2, portandosi al 95,33% della superficie catastale totale (il residuo del 4,67% appartiene a terzi, tra cui rientra anche l’Amministrazione comunale).

A fronte dell’acquisizione di nuove aree il costruttore propone al Comune la «cessione extra-standard» di un’area di 16.403 m2, per la realizzazione del Belvedere a terrazze. Il Comune accetta, stimandone il valore in 1.382.488,02 euro. Per il pagamento il Comune, potendo scegliere fra la «cessione compensativa» (l’importo viene dedotto dagli oneri di urbanizzazione) o la concessione di una «ulteriore capacità edificatoria» (il costruttore può edificare ulteriori metri quadri), il Comune sceglie la cessione compensativa, anche in accoglimento del parere del Municipio del 27 luglio, che si era espresso per uno stop a ulteriori permessi edificatori.

L’ultimo passaggio è l’«azzonamento interno», cioè la divisione dell’ambito in comparti autonomi, chiamati «stralci funzionali». L’ambito è stato diviso in due comparti, «A1» (di maggiori dimensioni, tutto di proprietà del costruttore) e «A2» (molto più piccolo, dove si trovano i proprietari terzi).

Alla luce dei passaggi precedenti il 26 marzo 2013 il privato promotore accetta la proposta di atto d’obbligo, cioè il documento in cui si dettagliano gli oneri e gli onori del Piano. Nel mese di aprile arrivano gli ultimi due pareri favorevoli: quello dell’U.O. «Città Storica» (del Dipartimento Programmazione e Attuazione urbanistica) e quello del Direttore dello stesso dipartimento, in merito alla sostenibilità finanziaria del Piano. Il Piano viene quindi inviato al Sindaco e alla Giunta per la delibera.

Merita a questo punto di soffermarsi sui caratteri finanziari. I piani di recupero sono definiti «strumenti urbanistici ad intervento indiretto» proprio perché l’Amministrazione realizza finalità pubbliche senza impegnare direttamente capitali pubblici ma delegando la realizzazione al privato proponente. Il Piano di recupero è quindi interamente finanziato con risorse private, che corrispondono agli oneri di urbanizzazione sostenuti dal privato.

Tali oneri ammontano complessivamente a 6.118.203,69 euro: sono i 4.682.269,75 euro del contributo straordinario di urbanizzazione già visti prima per la SUL aggiuntiva, più 1.435.933,94 euro di oneri ordinari (a loro volta composti di oneri per le urbanizzazioni primarie di 747.817,92 euro, per le urbanizzazioni secondarie 440.536,32, per il c.d. «costo di costruzione» 247.579,70).

Questi 6,1 milioni di euro di entrate sono suddivisi in «destinazioni», come «opere a scomputo». Dalla Relazione per il calcolo si rileva quindi che l’impegno di spesa è di 648.578,54 euro per l’urbanizzazione primaria e 397.221,19 per l’urbanizzazione secondaria. Le opere di urbanizzazione primaria sono finanziate con i relativi oneri di urbanizzazione primaria: in caso di saldo positivo le somme residue vanno ad integrare il contributo straordinario (in caso negativo il maggior costo rimane a carico del privato). Lo stesso meccanismo si replica per le opere di urbanizzazione secondaria.

Per quanto riguarda gli oneri straordinari (e gli eventuali residui), essi sono destinati in parte per l’acquisizione in cessione compensativa delle aree extra-standard del Belvedere (1.382.488,02) e in parte per la realizzazione di due opere (2.902.160,08) di urbanizzazione straordinaria.

Le due opere di urbanizzazione straordinaria sono il parco pubblico attrezzato (dal Belvedere a terrazze fino alla parte in piano su via Belluzzo) e la sistemazione della viabilità esterna. Il parco pubblico attrezzato ha un costo stimato di 1.684.848,39 euro e al suo interno sono previste le opere denominate 7/A (parte), 8 e 9. La sistemazione della viabilità esterna ha un costo stimato di 1.217.311,69 euro e si articola nelle opere 1, 2, 5 (parte), 6, e 11.

Il 19 aprile 2013 si è quindi riunita la Giunta capitolina, che ha posto in votazione la Delibera n. 152, intitolata «Ambito di valorizzazione B12 del PRG vigente», con il relativo «Piano di recupero di iniziativa privata». La delibera è stata approvata all’unanimità.

Il 12 giugno 2014 l’Assessorato alla Trasformazione urbana di Roma Capitale e il Dipartimento Programmazione e Attuazione urbanistica hanno avviato, come previsto dal «Regolamento di partecipazione dei cittadini alla trasformazione urbana», l’iter partecipativo: nel corso di incontri pubblici la popolazione residente potrà suggerire ulteriori migliorie del Piano. Al momento in cui scriviamo è stata convocata la prima riunione per il 17 luglio 2014.

 


  1. Vigna Pia a trenta all’ora

 

Intanto l’urbanizzazione residenziale del quartiere, da anni completata, è soggetta a qualche ritocco, di cui ci parlano le cronache del notiziario locale Arvalia News. Il 30 marzo 2015 viene istituita, a ridosso del “quadrilatero delle scuole”, la prima «Zona 30» del Municipio. Le zone 30 sono aree urbane residenziali nelle quali il limite di velocità è ridotto a soli 30 km/h, in deroga al limite ordinario di 50 fissato dal Codice della Strada. Una speciale segnaletica orizzontale e attraversamenti pedonali rialzati individuano quest’area. Il quadrante interessato è quello compreso tra via Leonardo Greppi, viale di Vigna Pia, via Gaetano Astolfi e via Filippo Tajani. «L’esigenza di questo tipo di intervento – si legge – è andata affermandosi soprattutto in aree urbane molto trafficate, dove la mobilità dei pedoni è messa continuamente a rischio dalla elevata velocità delle vetture. La scelta di Vigna Pia nasce in relazione all’alta presenza di scuole e di una struttura urbanistica tale da richiedere un intervento per mettere in sicurezza le strade».

 


  1. Abitati di Santa Silvia e Villa Bonelli

 

Villa Giuseppina è una casa di cura, sulla sommità di un poggio nella zona di Santa Silvia. All’interno di Villa Giuseppina si trova la cappella delle Ancelle della Carità.

Il c.s.a. Ciricillo è il centro anziani del Portuense, ed è tra quelli di più antica istituzione del territorio municipale. Si trova in via degli Irlandesi, 47.

Di fronte all’edificio parrocchiale si trova una piazza, dalle funzioni composite, intitolata Largo Santa Silvia. In essa sono presenti un giardino pubblico, un mercato e un sottostante parcheggio. Della situazione attuale della piazza, e dei recenti lavori di sistemazione, troviamo traccia in un articolo di Arvalia News di marzo-aprile 2015, dal titolo “Santa Silvia, rinasce la piazza-giardino. Sui muri del mercato i murales di Scuola viva”:

 

È stata una vera e propria festa quella che il 14 marzo ha accompagnato la consegna di Largo Santa Silvia, al termine dei lavori di riqualificazione effettuati dal Municipio. Gli interventi hanno riguardato la risistemazione dei giardini, con il ripristino di giochi e pavimento anti-trauma, la piantumazione di essenze erbose (tra cui ciclamini e lavanda), la cancellazione di scritte su muri e panchine, l’installazione dell’impianto di irrigazione e dei parapedonali anti-motorini. L’area era già stata interessata da un intervento di pulizia straordinaria dei Pics. «Gli spazi verdi urbani costituiscono un elemento di primaria importanza nella qualità della vita dei cittadini, soprattutto per i più piccoli», ha dichiarato il presidente Veloccia. «Rappresentano non solo uno strumento per la riqualificazione estetica dei nostri quar-tieri ma anche un bene strategico, la cui valorizzazione comporta benefici a livello ambientale e sociale».

 

Al termine dei lavori hanno trovato posto nella piazza cinque pannelli murali realizzati sul perimetro esterno del mercato dai ragazzi dell’associazione Scuola viva onlus. I 5 pannelli rappresentano le categorie merceologiche del mercato: pane, frutta/verdura, carne, pesce e casalinghi. «Siamo molto felici della collaborazione con il Centro di riabilitazione di Scuola viva», è la dichiarazione del presidente Veloccia, riportata nell’articolo. «Questa importante e storica struttura rappresenta un centro di eccellenza e un punto di riferimento per il nostro territorio e per la Città intera».

Casal Volpini è un edificio rurale dell’Ottocento, sito in via Francesco Saverio Benucci al Portuense. Per quanto noto, la proprietà è privata e funzionale (restauri recenti); non è visitabile, è visibile da strada. È stata studiata dalla Soprintendenza ai Beni architettonici e del paesaggio di Roma (scheda inventariale 00970670A, Banchini R. – cat. Tantini G.).

 


  1. Il nuovo mercato di Vigna Pia

 

A fine Anni Novanta ci si rende conto che il mercato su strada di fronte al Forlanini, in punto assai trafficato della Via Portuense, costituisce un serio pericolo per gli avventori, gli operatori e gli automobilisti. C’è infatti la pessima abitudine tutta romana di andare a fare la spesa in macchina lasciandola in doppia fila, creando ingorghi e tamponamenti. E mancano anche gli allacci igienici, il ché rende la sede mercatale fuori legge e a rischio chiusura. Si comincia così a ragionare su uno spostamento del mercato, su un’area non molto distante. Ma la questione rimane ferma per svariati anni, perché di sedi alternative non ve ne sono, e soprattutto non ci sono i soldi per acquistare le aree.

La questione pare sbloccarsi quando, a seguito della realizzazione di un parcheggio interrato nell’area del Ristorante La Carovana, tra la Portuense e via Riccardo Bianchi, si rende disponibile il plateatico di superficie sopra il parcheggio per dare una nuova collocazione al mercato. I progettisti comunali lavorano in questa direzione ma in anni recenti c’è un nuovo ostacolo da superare: i vincoli finanziari del Patto di stabilità europeo che impediscono di destinare i fondi.

La situazione si sblocca in una serata estiva del 2015, quando il vicesindaco Marco Causi, ospite alla locale Festa dell’Unità nei giardini di Santa Silvia, annuncia a sorpresa di aver trovato dei fondi, non soggetti ai vincoli europei. Si tratta di ben 1 milione e 300 mila euro, con i quali sarà realizzato il nuovo mercato e verranno mantenendo i posti di lavoro dei 25 operatori che operano nel vecchio mercato al Forlanini. La notizia è vera e i lavori iniziano poco dopo.

Nel novembre 2016 i lavori sono già a buon punto, quando il cantiere viene attaccato una prima volta da ignoti vandali, che appongono scritte ingiuriose sui muri. Il cantiere viene attaccato una seconda volta nel febbraio 2017 (vengono danneggiati alcuni impianti elettrici; i danni sono modesti) e una terza nel marzo 2017. Questa volta però i danni sono rilevanti, perché i lavori sono ormai quasi ultimate e i vandali, penetrati nei box, hanno danneggiato le controsoffittature a scacchiera. Ne dà conto il consigliere d’opposizione Valerio Garipoli (FdI), che in una nota scrive: «Apprendiamo sconcertati dalle segnalazioni di nuovi atti vandalici all’interno dei box del nuovo mercato di Vigna Pia. Non è la prima volta che accadono tali episodi incresciosi e spiacevoli, sintomo di una mancanza di attenzione e controllo del cantiere e delle nuove strutture da parte del presidente Torelli e della Maggioranza del M5S. Avevamo chiesto proprio nell’ultima commissione congiunta delle delucidazioni sul sistema di sorveglianza. Non solo nella fase di cantiere ma anche per i futuro».

Il cantiere intanto si avvia verso la sua ultimazione. Al momento in cui scriviamo (aprile 2017) mancherebbero soltanto le pavimentazioni dei box e gli allacci di luce e acqua.